Noun)
모기지(Mortgage)
모기지란 주택을 구매하거나 차환하기 위해 돈을 빌려주고
빌린 돈을 갚지 못한 경우 대출 업체가 그 부동산의 소유권을 가지게 되는 계약임.
즉, 간단히 말하면 주택담보대출과 비슷하다고 생각하면 상당히 쉬움.
다만, 가장 중요한 차이점은 모기지는 당시의 시중금리에 의한 확정 금리(고정 금리)임에 반해
주택담보대출은 시중 금리에 연동되는 변동금리라는 점.
자연스럽게 지금과 같은 고 금리 시대에서는 모기지에 대한 수요는 줄어들 수밖에 없고, 이는 주택시장의 침체를 이끌어낼 수 있음.
A supply crunch means old homes are now nearly as expensive as new builds
Measured on a 12-month rolling average, the premium for buying a new home over an existing one is the lowest it’s been since the 1980s.
finance.yahoo.com
1) 8월 신축 주택의 평균 판매액은 420,600달러임에 비해, 평균 기존 주택의 평균 판매액은 416,700달러였음. 약 1 퍼센트차이밖에 나지 않는다는 것.
2) 이는 신축주택의 구매에 대한 프리미엄이 1980년 대 이후 가장 낮다는 것을 의미함.
3) 이 현상이 발생하는 데에는 모기지 금리가 높은 것을 이유로 꼽고 있음.
4)모기지 금리가 높은 경우, 재판매측(주택 소유주)과 판매측(주택 건설업체)은 정반대의 대처방안이 보여짐.
5) 먼저, 기존 주택의 소유자(재판매측)가 주택을 매입했을 당시 모기지 금리가 현재에 비해 매우 낮았음.
6) 따라서 모기지 금리가 매우 높은 지금과 같은 상황에서는 주택에 대한 수요가 줄고, 자연스럽게 주택의 가격은 하락하게 됨.
7) 따라서, 기존 주택 소유자들은 자신의 주택이 더 낮은 가격의 거래되는 것을 싫어하므로 매물을 내놓지 않게 되는 것.
https://www.gomijunews.com/post/%EB%AA%A8%EA%B8%B0%EC%A7%80-%EC%9D%B4%EC%9E%90%EC%9C%A8%EA%B3%BC-%EC%A7%91%EA%B0%92-%EC%A4%91-%EB%8D%94-%EC%A4%91%EC%9A%94%ED%95%9C-%EA%B2%83%EC%9D%80
모기지 이자율과 집값 중 더 중요한 것은
재정 여유 있다면 이자율 높아도 주택 구입 가능 저렴한 주택을 구입하는 것이 우선 순위주택을 구입하고 소유할 때 모기지 지출 금액에 영향을 미치는 두 가지 중요한 변수는 주택 가격과 이자
www.gomijunews.com
8) 8월 기준 약 135만 채의 판매 가능한 주택이 있지만, 약 10년 전보다 million(백만 채)정도가 적은 수치임.
9) 반면, 주택 건설업체들은 5%의 할인을 제공, 무료 비품 업그레이드 등의 프로모션을 통해 가격을 인하하여 재고를 처리하고 더 낮은 가격에 팔 수 있는 더 작은 주택을 지어 판매함.
- 6월 30일 기준 평균 2,363평방피트였고, 2021년 말보다 200평방 피트 정도로 감소함.
10) 새로운 이주자들은 가격이 낮은 데다가 새로운 주택이며 건설 업체들이 보상을 통해 이자율을 낮출 수 있기 때문에, 그 지역이 외진 지역일지라도 기꺼이 이주하는 모습을 보임.
11) 주택 건설 업체들은 특히 남부지역에서 활동적이었으며 그 지역은 집값이 일반적으로 더 낮으므로 신축 건물에 대한 전국 평균을 끌어내리는 데에 도움이 됨.
12) 미국 역사적으로 새 주택에 대한 프리미엄은 기존보다 약 16% 정도의 더 높은 가격으로 책정되었는데, TD 은행 경제학자 Admir Kolja는 오늘날의 (신규주택판매액과 기존주택판매액의) 거의 동일한 가격 책정이 2025년까지 계속될 것이라고 이야기함.
13) 역사적으로 이 가격차이가 정상화되는 데는 약 2년이 걸렸음.
14) 모기지 금리가 더 떨어질 경우 기존 주택 소유자가 주택을 다시 매물로 내놓으려 할 가능성이 있고, 신규 주택 건설은 여전히 활발하지만 2022년과 2023년에 보였던 수준보다는 낮음.
Thinking)
1) 팬데믹 상황에서 미국은 2020년 3월 기준금리를 0.25퍼센트로 줄였음.
2) 그 후 인플레이션과의 전쟁을 선포한 뒤 22년 3월부터 24년 7월까지 고금리 기조를 이어가면서 금리를 빠르게 올림.
3) 따라서 모기지 금리(모기지 이자율)는 기준금리를 따라가는 성향이 있으므로 마찬가지로 빠르게 오름.
4) 실제로, 작년 10월의 경우에는 모기지 금리가 8%를 넘었고 이 기사가 나온 지난 6월 모기지 금리는 약 1퍼센트 감소한 6.99%, 9월에는 6.20%로 감소하는 추세임.
https://www.fortunekorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=38994
美 주택 판매, '한숨'으로 여름 시작 - 포춘코리아 디지털 뉴스
올해 미국 봄 주택 판매 시즌은 특별했다. 작년보다는 나아 보였지만 우울한 분위기가 감돌았다.시즌이 끝나갈 무렵, 지난 몇 달 동안의 모기지 신청, 잠정 주택 판매, 기존 주택 판매, 매물 등은
www.fortunekorea.co.kr
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240913029200009
美모기지 이자율 18개월 만에 최저…"주택시장은 아직 관망" | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 임상수 기자 = 미국 모기지(주택담보대출) 금리가 18개월 만에 최저 수준으로 하락했다.
www.yna.co.kr
5) 그렇지만 같은 시기의 미상환 모기지의 평균 금리는 4%대라는 점에서 얼마나 많은 사람들이 팬데믹 시절 돈을 대출해갔는지를 알 수 있는 대목.
6) 금리 인하의 대표적인 수혜주로 부동산(리츠) 및 건설업체들이 있어 많은 사람들이 비중을 늘려 투자했을 것으로 보임.
7) 다만, 문제는 금리 인상 시기 주택의 공급을 신규주택이 많은 비중을 차지하고 있었던 반면, 이제 금리가 인하되면서 기존 주택판매가 증가할 것이고, 이는 신규주택의 파이를 줄일 것으로 보임.
8) 현재 금리는 여전히 5%정도로 높고, 여전히 건설업체들은 금리 인하에 대한 수혜를 받을 것으로 예상되지만, 공식처럼 여겨졌던 금리 인상 -> 건설주 주가 상승으로 이어지진 않을 듯.
9) 위 기사에서 보았던 것처럼 이 현상이 해결되는 데에는 약2년정도, 모기지 금리가 기준금리와 발 맞추어 떨어질 것이므로, 그 전까지 어느정도 대비가 필요해보임.
정리하며)
정말로 팬데믹 이전과 이후로 경제는 변화한 듯함. 이렇게 빠른 속도로 금리를 떨어뜨리고 상승시킨 적이 있었을까 싶을 정도.
건설업체는 그나마 재정적인 여유가 있고, 선택의 여지가 많아 기존주택 소유주들에 비해 더 나은 상황이었음은 분명함.
이제 금리인하 사이클에 접어들었고, 이는 주택 시장에 활기를 불어넣어줄 것은 분명함.
다만 새로운 주택에 대한 수요는 줄어들지도 모르겠음.
이는 건설업체들에게 마냥 좋은 상황은 아님.
끝.
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